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标题: [房产金融] 卖房，中介说做低合同价，有问题吗？ [打印本页]

作者: 梦淇妈妈 时间: 2007-11-20 09:27 标题: 卖房，中介说做低合同价，有问题吗？

最近想把九亭的一套联排出售，中介说做低合同价，这样可以少交税，但不清楚会有什么问题吗？.

作者: 米娜 时间: 2007-11-20 09:51

现在都这么做。
但要注意规避风险。。。.

作者: 凡妈妈 时间: 2007-11-20 10:47

出售几乎没啥风险吧？有风险的应该是下家！.

作者: KD妈妈 时间: 2007-11-20 10:56

要做一个补充协议的，做低的差价要在首付款里支付，也就是在签合同时支付，并保证最后的差额和合同上的余款一直就没有风险了。.

作者: 杨小兔的妈妈 时间: 2007-11-20 11:30

买方贷款在5成以上要进行房产评估的..

作者: 梦淇妈妈 时间: 2007-11-20 12:21

谢谢.

作者: 合雨 时间: 2007-11-20 12:45

只要钞票先到手,怎么着都行..

作者: MAOMAO妈 时间: 2007-11-20 14:35

对买方比较不利.

作者: 天蝎老妈 时间: 2007-11-20 14:53

提示: 该帖被自动屏蔽

作者: sunnysh 时间: 2007-11-20 15:17

买家贷款有问题！
未来出售有问题！.

作者: 西瓜吹雪 时间: 2007-11-20 15:53

现在很多卖家都要做低房价，谁让现在是卖方市场呢。。。做低房价对卖家的利益比较大，可以少交营业税，契税等等。对于买家来说，税也少交了一些。但要注意的是：成交后买方若要再将房子转手卖出的话，其中营业税的差价就要加很多了。所以如果你买了房子自己住的话，那是没啥关系的。还有就是如果你贷款的话，做低房价会使你的首付款增加，这部分预算你也要算进去的。做低房价后做低的那一部分房价应会当作装修费等杂费写入补充协议，所以订合同的时候需要注意。.

作者: yonger511 时间: 2007-11-20 16:12 标题: 补充！

对买家来说，最大的风险是增值税这一块，增值税是超额累进的，最高好象可到50%，增值部分的50%！
现在合同做低价，除非以后卖出的时候也做低价，不然。。。。
偶当时不懂，就做了这么个倒霉的“买家”，只好留给女儿做嫁妆了

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-20 20:28

引用:

原帖由 西瓜吹雪 于 2007-11-20 15:53 发表做低房价后做低的那一部分房价应会当作装修费等杂费写入补充协议

我比较同意上述做法
LZ是卖房,那么我们先来看一下你是如何来缴税的:
一,当作普通住宅卖,满5年了,不用缴纳营业税
二,当作普通住宅卖,不满5年,要缴纳出售房价的5.55%营业税
而你那里的房子属于外环线之外,所以房子的单价要做到低于7000/平方米,这样才可以算作普通住宅
但是你是联排,似乎面积不可能少于144平方米,那么无论你单价做成多少,你都要按照非普通计算
所以,按照非普通住宅来算,你如下缴纳营业税:
一,满5年,要缴纳（出售价- 购入价）* 5.55%营业税
二, 不满5年：按合同价*5.55%征收营业税
另外,非普通住宅,你还要缴纳土地增值税(这个税更加复杂,需要了解再问我)
而个人所得税的是否征收条件是:
自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免；对转让自有住房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。(如果不理解这句话的意思,再问我)
不满足上述条件,则有2种缴纳计算方式:
一.（售价 – 个人所得税可扣除项目）* 20%
可扣除项：1、房屋原值；2、卖房过程中缴纳的税金；3、住房贷款利息（银行有效凭证）4、住房装修费（商品房、其他住房扣除限额房屋原值*10%；公有住房、经济适用房*15%）5、、手续费、公证费等费用
二,无发票的,普通住宅按照售价*1％,非普通按照售价*2％.

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-20 21:43

了解了上述情况后,那么我们现在来看看你怎么操作比较合理
首先,从交易安全性来看,做低房价对双方都有危险
上家,也就是卖方,有可能下家会赖你的钱,他有理由用合同上的价格购买你的房子,那么你亏大方了
下家.....(与LZ无关,此处省去100字)
所以你一定要做事周密,才能保障自己的合法利益.
你要做的是:
1. 做低房价要征得自己家人,下家本人和配偶及产权人(将要在产权证上写上名字的人),中介的同意,写好承诺书,每人都要签好名字,盖方印,中介公司盖公司章(有不少中介公司没有执照,你需事先查验)
2. 你要计算你如何缴纳个人所得税是比较合算的
一般按照2%比较合算
3. 先签定居间合同,把实际出售价格写上,这对你是种保护,即使以后下家耍赖,你可以凭借这个合同打官司,已经有实例证明,下家想用买卖合同价格交易(比实际价格少),结果输掉官司
4. 将差额在补充条款中写明,作为装修及家电等物品的补偿价给付于你
5. 严格规定每笔款的给付时间,并写明违约的处罚措施,比如,超过期限,以每天2百元赔偿
6. 在签定合同当日,要求下家先将首付款(30%房价)给你
7. 在交易当日,要求下家将除贷款之外的余额全部付清,一般下家会要求保留尾款,你可以同意将1万元作为尾款,待所有手续和费用结清后支付.

作者: Warren 时间: 2007-11-21 08:53

简单一点，如果你卖掉的是你的唯一住房，而且要在一年重新买房的，那么做低房价是不合算的.

作者: 梦淇妈妈 时间: 2007-11-21 09:19 标题: 回复 15#vivian-yu 的帖子

万分感谢。

另外想问一下，所谓的唯一住房，是指我们夫妻共有的？如果我们二人分别有和父母一起在房产证，还能算吗？.

作者: 阿迪妈妈 时间: 2007-11-21 10:06 标题: 回复 undefined 的帖子

请教下,我们也正准备卖房,但是我们没满5年(到明年8月到期),这房子也不是唯一住房,因为听到风声说明年可能有一套以上住房的要每套交什么税,所以想把它卖了,但现在卖要多交5.55%的税,所以想请教下,您在这方面有什么信息和专业的指点.
非常感谢!

作者: 小林的妈妈 时间: 2007-11-21 13:43

我当初好象也上当了呀。让对方做低了房价，真是目光短浅。

作者: yiyi-mama 时间: 2007-11-21 16:49 标题: 回复 14#vivian-yu 的帖子

我有一套满5年的非唯一住房想卖掉.同时也想再买套房.

现在卖时中介要我做低房价,说是房屋单价不能超1万.我估计买时他也会这么做.

我要注意些什么?麻烦指点一下.

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-21 23:48

引用:

原帖由 梦淇妈妈 于 2007-11-21 09:19 发表
万分感谢。

另外想问一下，所谓的唯一住房，是指我们夫妻共有的？如果我们二人分别有和父母一起在房产证，还能算吗？

2本产证上都有你的名字,你还好意思说自己只有一套住房吗,呵呵

\
现在商业贷款和公积金贷款都有第一套之说,参考一下,就不得而知了.

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-21 23:58

引用:

原帖由 韩一滕妈妈 于 2007-11-21 16:49 发表
我有一套满5年的非唯一住房想卖掉.同时也想再买套房.

现在卖时中介要我做低房价,说是房屋单价不能超1万.我估计买时他也会这么做.

我要注意些什么?麻烦指点一下.

象你这种情况, 做低房价对你是有好处的
因为单价低了,你可以算作是普通住宅,这样你就不用缴纳营业税了,否则你要缴纳（出售价- 购入价）* 5.55%的营业税和合同价格2%的个人所得税
我估计你现在的房子是在内外环之间,所以单价要低于1万
我建议你用售价*1％的方式缴纳个人所得税
具体做法,你可以参考15楼

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2007-11-22 00:08 编辑 ].

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-22 00:07

引用:

原帖由 阿迪妈妈 于 2007-11-21 10:06 发表
请教下,我们也正准备卖房,但是我们没满5年(到明年8月到期),这房子也不是唯一住房,因为听到风声说明年可能有一套以上住房的要每套交什么税,所以想把它卖了,但现在卖要多交5.55%的税,所以想请教下,您在这方面有什么信息 ...

找了半天,没有弄明白你是在问谁

你现在要思考的问题是:
一,你认为明年8月份之前,上海的房价会跌吗
二,你认为明年所谓的税会比你现在卖房需要缴纳的营业税高吗
如果上述2个问题的答案都是否定的话,那么我劝你还是再并9个月吧
你问有什么消息,现在这个世道你只有相信自己,几个月前半夜里出台的那个东东不是让广大民众.......而之前呢
所以我相信只要在未来的日子里,房价不再疯涨,一切都会平静的
十七大报告精神要好好学习,总结,贯彻,否则老百姓怎么才能够有财产性收入呢.

作者: 阿迪妈妈 时间: 2007-11-22 19:55

引用:

原帖由 vivian-yu 于 2007-11-22 00:07 发表

找了半天,没有弄明白你是在问谁
你现在要思考的问题是:
一,你认为明年8月份之前,上海的房价会跌吗
二,你认为明年所谓的税会比你现在卖房需要缴纳的营业税高吗
如果上述2个问题的答案都是否定的话,那么我劝你 ...

嘿嘿,不好意思,我问的就是你,回复错了.

你提出的两个问题,我用我那愚笨的蒜头脑袋考虑良久,决定跟LG去商谈下捂捂再说.
说老实话,平时根本不关心政策财经类新闻,要我去研究这些，登天啊……

不过，真的很感谢你的无私帮助和解答，再次非常感谢！

作者: vivian-yu 时间: 2007-11-22 22:55

不客气,能够帮到你那是最好的拉

作者: 米米 时间: 2007-11-24 13:29 标题: 回复 1#梦淇妈妈的帖子

能否说说,九亭的联排, 面积,单价,有兴趣问问行情.....

作者: xiaoximama 时间: 2009-5-1 08:28

了解下.

作者: 牵手 时间: 2009-5-2 00:11

不知现在的形势下，作为买家，卖家要做低房价至普通住宅，除了以后出售差价有问题外，对买家还有什么不利因素？有什么空子会被中介利用吗？
那位脑子瞎清爽的妈妈还上WW吗？.

作者: 咪咪小宝儿的妈 时间: 2009-5-2 09:25

以上真的是07年得帖子吗,怎么还有人现在在跟帖呀.

作者: 快乐的小肥阳 时间: 2009-5-4 11:57 标题: 回复 1#梦淇妈妈的帖子

是的，在评估你的房产价格时候做低合同，你可以少缴部分税收.

作者: wywb392 时间: 2009-5-11 12:50

07年的老贴子呀。同问：那位脑子瞎清爽的妈妈还上WW吗？.

作者: 牵手 时间: 2009-5-11 14:35 标题: 回复 31#wywb392 的帖子

找不到人问，我自学了下，感觉总的说来，是有问题的，尤其是对买家而言。牵涉到以后售出时的差价计算或者日后增收第二套房屋税收等等，肯定吃亏的。主要是一国家政策千变万化，二中介不规范，这样的违规操作吃亏是下家。上家一等交易结束就没事了。
如果差价在20万之内，尚可考虑，若大了，一定三思而行。.

作者: 佳佳姆妈 时间: 2009-6-5 12:31

我现在在看房,中介说希望作底合同.请了解的妈妈说一下.谢谢.

作者: maryfan 时间: 2009-6-5 15:35

现在普通住房的标准到底是什么？我记得中环内有140万内说法，还是按面积算？.

作者: smileyang6 时间: 2009-6-22 21:35 标题: 回复 12#西瓜吹雪的帖子

想问如果我这套房再过几年卖，与这个价格也有关系么？.

作者: smileyang6 时间: 2009-6-22 21:36 标题: 回复 11#sunnysh 的帖子

想知道对买方贷款的影响在哪里？.

作者: cslx 时间: 2009-6-23 11:45

提示: 该帖被自动屏蔽

作者: sunnysh 时间: 2009-6-23 21:58 标题: 回复 36#smileyang6 的帖子

贷款总额小了
实际首付多了.

作者: smileyang6 时间: 2009-6-23 22:22 标题: 回复 37#cslx 的帖子

想请教一下：为什么卖会很麻烦？房价不是涨了很多，你现在的房价应该肯定涨得比8万多吧.

作者: huaer 时间: 2009-6-24 08:59

听说过有人做低房价，但缴税时被要求按公允房价。.

作者: Alexandra 时间: 2009-6-24 10:51

我有套房子就是做低卖的，我是卖家，不做低的话要交很多税，那这个价钱我是不会卖的，我只管到手价。其实就是羊毛出在羊身上。当然做低的前提是买家贷款不能太多。.

作者: 阳儿妈妈 时间: 2009-6-24 11:04

我有套房就是做低买的，因为当时是一次性付清，也没觉得这样做什么不好，至少可以少交很多税。我感觉如果要做低房价还是要买方首付有足够的钱！
现在我这套房正在准备卖，反正我是管到手价的，买房做不做低价都可以，但我想如果买方有足够的首付还是愿意做低的，这样可以少付好几万的税费呢！
因为如果不做低房价，就不能按普通住房的标准交税，这样一来税收差得不是一点点！
我自己觉得只要买房和卖房都同时做低，对你是没有什么影响的！
国家已经很黑了，一套房收那么多税收，一手房、二手房、三手房，呵呵，没完没了的税！

作者: cslx 时间: 2009-6-24 11:35

提示: 该帖被自动屏蔽

作者: 毛宝贝妈咪 时间: 2009-6-24 14:08

偶进来学习.

作者: duoreimi 时间: 2009-6-30 13:22

“首先,从交易安全性来看,做低房价对上家,也就是卖方,有可能下家会赖你的钱,他有理由用合同上的价格购买你的房子,那么你亏大方了”
——如何防止出现这种情况呢？.

作者: 玉米妈妈 时间: 2009-9-16 14:40

看的我一头雾水

做低房价交易对于卖房后一年内买房有什么影响吗？请达人指点~

作者: YMa 时间: 2009-9-16 16:03 标题: 回复 46#玉米妈妈的帖子

你单纯卖房的话：在签买卖合同当天，下家支付给你首付款。做低的那部分房款放在首付款中付清。卖方没有风险。

一年内重新买房：如果卖出时不是唯一自住房，要以保证金形式先缴个税，一年内买房可以退税。按照卖掉的房价为基数退税的。如果你新购进的房价低于卖出房价，全额退税。所以，做低房价可能有影响！

[ 本帖最后由 YMa 于 2009-9-17 12:11 编辑 ].

作者: seawind 时间: 2009-9-17 10:23

引用:

原帖由 梦淇妈妈 于 2007-11-21 09:19 发表
万分感谢。

另外想问一下，所谓的唯一住房，是指我们夫妻共有的？如果我们二人分别有和父母一起在房产证，还能算吗？

没有关系的。

子女“首次购房”标准

在交易大厅21号窗口，记者领取了一份《首次购房（查阅）证明（兼查阅申请及承诺书）》。表格要求填写“所购住房情况”、“申请人申报承诺”两大项，“申请人申报承诺”一栏中除填写申请人信息外，还须填写申请人父母信息以及申请人名下现住房情况，包括住房产权来源及共有人姓名等信息。

申请首次购房（查阅）证明的须符合三个条件，即“买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。”

记者了解到，按照之前的银行二套房贷政策，若已成年子女与父母之前曾共同购有住房，只要子女不是主贷人，那么子女再买房仍可视作“第一套房”。

而如今的首次购房标准，即使父母与成年子女之前曾共同购买过几套住房，子女若再独自购房，只要买的房子是90平方米以下普通住房，都未被视为“非首次购房”。

此外，若年满18周岁的申请人现已拥有的房屋符合 “按照房改政策购买的”、“通过继承遗产”或“拆迁安置获得的”中任何一种情况，再购买90平方米以下普通住房，仍可算作首套购房。.

作者: hxwpw 时间: 2009-9-17 11:26

现在是不是唯一的一套就是口头承诺的，也不是调查的这么严密的！.

作者: hopehope 时间: 2009-9-17 12:30 标题: 回复 49#hxwpw 的帖子

现在查得很严的，我亲眼看见徐汇交易中心当场有人被查出要罚10倍税额的。.

作者: hxwpw 时间: 2009-9-17 13:32 标题: 回复 50#hopehope 的帖子

徐汇和闵行是查的很严的，普陀没啥，看区的！还有中介和交易中心的关系也很重要的！.

作者: 秋天的麦紫 时间: 2009-9-17 14:03 标题: 回复 47#YMa 的帖子

请教：

我现在卖掉了唯一套住宅，一年内还要再买房子的，那么做低房价有啥影响呢？.

作者: YMa 时间: 2009-9-17 14:16 标题: 回复 52#秋天的麦紫的帖子

不客气。你做低房价没啥影响，就是做低的那部分房款要及时收到。因为你卖调房子时不用缴个税，不必考虑退税。

[ 本帖最后由 YMa 于 2009-9-17 14:19 编辑 ].

作者: 玉米妈妈 时间: 2009-9-17 15:24

引用:

原帖由 YMa 于 2009-9-16 16:03 发表
你单纯卖房的话：在签买卖合同当天，下家支付给你首付款。做低的那部分房款放在首付款中付清。卖方没有风险。

一年内重新买房：如果卖出时不是唯一自住房，要以保证金形式先缴个税，一年内买房可以退税。按照卖掉 ...

多谢答复~心里有数了~.

作者: 秋天的麦紫 时间: 2009-9-17 16:17 标题: 回复 53#YMa 的帖子

谢谢了！.

作者: 小如如妈妈 时间: 2009-9-17 17:34

徐汇查得很紧的，而且税收是不归交易中心管的，中介和交易中心关系好也没用的，除非认识徐汇税务局驻交易中心的所长，否则乖乖的交税吧。而且徐汇的个人所得税必须跟着营业税走，营业税选了差额那么个人所得税就是20%，想要个人所得税按照2%全额征，那对不起，营业税你也得按照全额的5.55%征。.

作者: minyuemm 时间: 2009-9-18 16:11

现在买第一套房不是只要交契税的吗？其他税好象不用交的呀．什么个人所得税和营业税都没有的呀？.

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