作者:周华峰
房价可以谈（1）：上海北京除外      
    有人喜欢谈房价，就像有人喜欢谈足球一样。足球一直瘪着，房价一直涨着，都是不错的谈资。
    但上海、北京是两个“特权”城市，以一般的思路谈这两个城市的房价，就像许三多谈打牌一样，没意义。

    先说上海。

    上海是中国最像城市的城市，它的都市气质在国内找不到第二例。世界500强等跨国企业，其中国总部一定首选上海，而对通用、友邦、花旗这样的企业来说，他们不是来到上海，而是回到上海，这份憋屈而悠长的历史情感是别的城市替代不了的。一二十年前，有人说上海“排外”，现在的上海，这种情绪已经很淡了，因为上海人的本埠观念已经被改革开放冲得七零八落——实际情况甚至刚好相反，由于国际国内的各色人等的充分稀释，上海的包容性反而比一般的二线、三线城市更大一些。

    在上海，你想怎么生活就怎么生活，没有人会对你说三道四，对于那些喜欢玩个性的人来说，上海简直就是人间天堂，当然，前提是你得有钱，至少要有买盒饭和付房租水电的钱。此外，犯法的事情不能做，上海可能是国内最讲规矩、讲道理、讲法制的城市，人情味嘛，当然要淡一点。

    上海的核心城区本不大，但由于曾经是远东第一大都市，因此那些可以触摸历史的名堂不少。比如外滩，比如溧阳路，比如霞飞路，比如湖南路，比如常德路，比如昌平路，等等。即使再过一百年，我相信这些名堂都能散恒久的魅力。这是一个城市的无形资产，随时间增值。在这些无形资产的浸润下，上海内环以内的房子，我预计未来的三、五年，新房普遍会达到5万元/平方米。一些高端楼盘会达到8万-10万元/平方米。现在饱受攻击的汤臣一品均价14万元，我是买不起，但我不会葡萄酸地叫骂，老实说，我觉得它就值这个价：他拥有中国气魄最宏大历史最悠久的近代/现代城市景观。

    前些时候读到一则报道，说上海内环以内的可售新房只有4千多套，才够卖半年时间。根据我的目测，这个数字大体是准确的，内环以内在建项目的确很少了。目前内环内二手房交易量已经超过一手房。这一现状并不意味着内环就改天换地没有旧房子了，事实上，与摩天大楼混杂在一起的破旧房屋还多的是，仅静安区，老公房大约还有五万多户。但要改造这些老公房难度大得怕人。那些业主可都是正儿八经以精明著称的上海人，把他们给拆迁了，你得付出多大的代价？！每拆掉一片，地价会跳高一大截，房价又会跟着疯涨一通。有些旧房子，我看可能永远都拆不了，也好，这样城市看起来很世俗更真实一点。用余秋雨老师的话来说，这是一个城市的背影。

    但对上海的整体房价，千万不要拿什么人均收入水平说事。正宗的上海人基本都有房子了，条件有差一点的，好歹住的是个地方，不是巴掌。真正想买房子的，是那些外来的新上海人和需要改善居住条件的老上海人。而上海内环的高档楼盘的真正购买者，则是来自全国各地、包括境外的有钱一族，他们不是看工资买房子而是看房子买房子的。

    换言之，上海的高档楼盘是可以在有钱人之间倒来倒去的投资品（或奢侈品）而非生活必需品，怎好用工资去衡量呢？

    不信，你可以到上海内环的几个高档楼盘看一看，业主身份异常复杂，有点小联合国的意思，别的不说，仅台湾人就有四五十来万，内地的大小老板、官员就不必说了，他们有多少是靠按揭贷款买房子的？这号有钱人，数量远比我们想象的要多，而且对上海无比不讲道理地热爱着，真的。

    上海就是未来亚洲的纽约。

    那么工薪族群怎么办？不好办，只得顺着城市大饼往外围摊。轨道交通是城市的魔术棒，他把城市从小变大，又从大变小——它可以向城市外围迁移大量人口。在台湾新加坡，轨道交通叫“捷运”，很形象。如果有人抱怨“捷运”交通仍会浪费很多时间，那就不好办了，上海本来就是一个商业城市，风花雪月都是一场交易，更何况世界上最稀缺的资源——时间呢？！

    30年前，经济上大家差不多，都穷，心思都用在政治生活上了。现在，都富了，但贫富差距着实让人窝心。不患贫患不均，这是个老问题，老问题在新时代又面临了……我相信党想想这个问题也头疼。

    北京，就不用我多说了，那是一个并非依靠城市本身GDP支撑运行的城市，大量的财富与权贵从四面八方涌入，银子少了都居不易，更别说白居易了。.

续）   
    广州、深圳、南京、杭州、苏州、宁波、温州等城市也有各自的特殊性，最特殊的是有钱人多。其他的二线、三线城市，买房最好选择城市中心区或者轨道交通（城市轴线）沿线的、品质较好的楼盘，尽管目前价格贵一点，增值潜力相对较大——总之，就是要选择那些容易找到人接一下棒的楼盘！
    风险比较大的楼盘，除了地段明显很差的楼盘，或者有污染、有建筑质量问题等死穴楼盘，要特别提防各个城市的开发区。各地政府为了迅速出政绩、树形象、获得土地出让收益，往往倾向于在城市外围搞开发区（因为旧城区拆迁、改造的成本太高）。开发区无一例外是在成片的农田上搞的，大手笔大规划，看起来轰轰烈烈，热热闹闹，事实上，这里面潜藏着较大的风险。最主要的风险在于，开发区本质是经济开发区，以工业为主，但目前有很多地方政府把招商引资和房产开发一起搞。商招来了，政绩就有了，税收就多了；而卖地盖房，则相当于直接圈钱——这样做的后果是，工业和居住又混在一起了！苏南某工业园区是其中的代表，乍看就是个“新”新加坡，仔细一咂摸，却透着几分后工业时代繁华中的荒凉，而有关污染的传言则更是甚嚣尘上（据说麻雀与老鼠都看不到），或真或假，听着总觉得不是滋味——要知道，一片空地上形成可以生活的都市生态链都需要相当长的时间，更何况这其间还插着工业这一杠子呢？生活品质会大打折扣不说，一旦楼市不景气，整个开发区的房产价值都会受到影。而城市中心区成熟地段的楼盘受经济周期波动或政策的影响要小得多。

    如果买房无欲无求，仅仅是自住，根本不考虑增值减值的问题，那么自己看着办，这就像穿鞋子，合适不合适自己知道。

    最近楼市有点冷，王石都说拐点到了。王石的话不可全信，毕竟中国太大，各地的情况不太一样，不能一概而论；他老王擅长爬山，爬到高山头四处一望，看到的也多是些山头，山腰山背山脚的情况他不一定看得真切。深圳那边价格有些松动，这是很自然的事情。试想，10个月前价格为10000/平方米，6个月前为20000/平方米，涨了100%，1个月前调到16000/平方米，这是对“疯涨”的回调，有什么不合理吗？干吗一定要学赵本山大叔贩卖拐点论呢？不过，仔细想想，看起来是跌了，但相对于10个月前，还是涨了60%。得尺退寸，锯齿型上涨的趋势不变，这是本质。有句话，叫“只有买贵的，没有买错的”，这话很在理。

    都说买股票的人生活在“贪婪和恐惧”中：理论上都知道不要“追涨杀跌”，要“高抛低吸”，但事实上，股票连跌三天，人的脸都跌绿了，哪会有心思补仓？而连涨三天，就觉得会有下一个三天连涨。买房子的人也有这种心态，目前房价下调了，就认为会继续下调。事实上，目前市场交易量萎缩、价格略微下调正是买入的绝佳时机（对于有需求、有条件的人而言）。因为现在交易量萎靡，会压缩大量的需求，一旦几个月后重新集中释放，开发商极有可能重新抬高价格（学者嘴里这叫房价的“报复性反弹”）。

    或者来句股评楼市吧：前面提到的20000元单价是一个上影线，一般来说大势不变的情况下，上影线总是要被重新摸到并被打破的！

    对Z F的调控也要有客观的认识，Z F从来就没有说要把房价打下来，而是要控制房价增长速度和房地产开发、销售过程中的不规范行为、防止出现基于房地产的金融风险。指望Z F能把房价打压下来，会让目前没买房的人高兴，但会严重得罪那些已经买了房的人。哄好一批，打击一批，终究不是和谐社会。而且那些处于社会相对上层的人士当中，目前有房的占绝大多数。他们对Z F决策的lobby（游说）能力要强得多。土地增值税、经济适用房/廉租房等政策并未得到很好的执行，就是例证。

    当然，高房价对目前没有房产的人来说，严重地影响了他们的“民生”，这是个不争的事实。但这个问题应该由政府出面解决，千万别指望市场！市场负责贡献税收和效率，政府则负责使用税收和公平，不能搞混了。

    ……

    面对不断高企房价，有些人开始讲成人童话了：全中国的无房者们，大家联合起来，三年不买房，让开发商破产，把房价逼下来！

    童话是美好的，现实是残酷的。在开发商与消费者的博弈中，后者总是输家。这不是说开发商就有多大的能量，开发商也是人，不是神，只是开发商顺应了“资产价格升值的大势”；而买房者联盟本身则具有结构性缺陷：一来买房者的经济承受能力相差极大，钱多的跟钱少的站不到一块儿去，二来买房者真实需求程度弹性不一，需求弹性小的总是会提前下手（比如像冯伦所说的：适婚女青年推动了房价的上涨！这些女青年使得某些婚房的需求弹性趋近于零，买得买，不买也得买）。

    “人心齐，泰山移”，我信得过后半句但信不过前半句。人心何曾齐过？泰山终古不动。

    ——善良的人们千万不要在不切实际的期待中遭受更深重的伤害！而且，房价果真一旦崩盘，对国民经济的打击是整体性的，房价下跌的同时，收入可能也跟着锐减，倾巢之下，安有完卵？到那时买房仍然是麻烦一件。

    ……

    那么，究竟有没有一个非童话式的让房价真正降下来的办法呢？

    有。

    钱赚多了，房价就降了。这个房价相对论，是唯一一个永远值得信赖的办法，甚至比 Z F 更可信。从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝。要创造自己的幸福，全靠我们自己！

    祝福08吧，大家发。等发了，一买就是三套，一套自住，一套出租，一套空着养蚊子！

    我乐意，管得着吗你？！.

楼上的， 中蘑菇还不如养猪呐，现在猪肉多贵呀。哈哈.

仔仔细细地拜读了你的文章,写得很真实,也很透彻!.

有一段我觉得是以讹传讹。
把苏州工业园区说得如此不堪。要说环境，去过的人都可以将之与浦东作个比较。.

我的感觉房子有需要就买,价格合适(承受得起)就买,有余钱更应该买!.

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我爱房子，就是爱房子，挨着别人什么事了，
让我们这些房东捂着房子开心地偷着乐吧。

[ 本帖最后由 cql28 于 2008-1-20 20:41 编辑 ].