转：说三道四话楼价    另类
    网上有不少谈到楼价的文章，忍不住也想侃侃自己的一些想法，先声明一下，仅是个人某些偶感，一个侧面、视角。笔者并不主观提出什么是对、什么是错，只不过是抛砖引玉，希望有兴趣的网友从不同角度去思考而已。
    价格是个很专业的经济学概念，涉及的范围很广，笔者只想就楼价谈谈“绝对价格”、“相对价格”、“支付价格”（支付方式），以及简单涉及楼价成本和利润。
    大部份老百姓对价格的理解是感性、直觉、经验的，往往也是局限在绝对价格的概念上，如果你在大街上随便问谁，一瓶3元钱的矿泉水贵？还是一套 100万的房子贵？我想回答肯定是“房子贵”，甚至有人会因为你问出如此“低级”的问题而骂你一句。其实这正是感性、直觉、经验在起作用，就好比许多人不能理解唱针产生的压力远远大于万吨水压机一样。就拿与人们生活密切相关的衣、食、住、行来说，如果按上海目前的消费水平，每人每天饮食消费平均20元，大概不会有谁觉得太高、太贵、不合理吧，不妨算一下，三口之家每年需要花费多少？如果也按房子70年计算的话，费用要超过150万，换句话说，70年里花在饮食上的费用超过一套100万的房子，但为什么大多数人能接受每天20元的饮食消费，认为并不高，却无法接受100万一套房子呢？就拿矿泉水来说，如果按每天每人正常饮水量一暖瓶计，大约是五小瓶矿泉水，如果每瓶3元，三口之家70年总支出也超过100万。同样，中国目前汽车的市场绝对价格远远高于美国，使用、维护费用也不低，即使不计购置费、更新费，仅日常使用维护，70年也远不止100万，那么为什么许多人能接受汽车价格却无法接受房地产价格呢？北京人为什么要先买车后买房，上海的汽车牌照成了世界上最贵的铁皮仍供不应求呢？这除了文化背景、消费观念、生活习惯外，因为人的思维、判断、决策具有排他性，感性、直觉、经验往往起了很大作用，就拿前面的例子来说，笔者从未在网上看到有谁对矿泉水价格提出异议的，其实一瓶农夫山泉的出厂价格仅8毛钱左右，一般超市卖1元，小商店零售2.5~3元,车站、旅游点甚至更高。就拿一般零售价格来说，毛利达200%以上，远远高于房地产。许多小商品的毛利都非常高（这就是温州钮扣市场、义乌小商品市场、上海城隍庙的商业奥秘），但绝大多数人对此并不当一回事，原因就在于小商品的绝对价格很低，低到人们不在乎的程度。而绝对价格高的商品，即使利润率低得多，大家一下子也难接受。一架波音747抵得上数百列火车装满的可口可乐的价值，然而可口可乐公司的利润却远高于波音公司，全世界买得起波音747的和买不起可口可乐的都是极少数。一套100平方米、价值100万的房子，会让许多人望而却步；如果说100平方米、价值100万、70年（70年后的事暂且不提）的全产权房，售价每天每平米仅 0.39元，是一包卫生纸价格的十分之一，许多人的第一感觉是什么呢？不要被商品的绝对价格所迷惑，仔细计算、才能三思而后行。
     房子的相对价格，相对衣、食、行、医、教育等的支出比；相对其它消费品的价格比；笔者不想多谈这些，因为按每天的支出计算，房价绝不是最高的，同时，这样的市场价既然存在，决不是偶然的或人为的。
    人们通常讲得比较多的是房价、收入比，其实房价是由房地产自身的价值决定的，收入是由劳动力的价值决定的，两者价格之间并没有内在的、必然的联系。房价涨工资未必涨，房价跌工资也不一定跌，房价收入比，其实就和汽车、白菜价格比一样，只不过是作为供需、投资、政府决策、市场购买力等的一个参考坐标。房价收入比偏高，为什么得出的结论就一定是“房价高”呢？为什么就不是“收入低”呢？原因在于“房价高”的板子可以打在开发商屁股上，而“收入低”的板子就要打在政府屁股上了。当然，平心而论，三十年改革开放，全社会上涨最快、最高的，应该说是人民大众的收入，全国劳动者收入的增长幅度肯定远远高于商品房价格上涨幅度。问题在于，有些商品的价格可以立马与世界接轨，比如、烟、酒、小商品等，有些也可以在比较短的时间内缩小和世界的差距，如汽车、船舶、家电等，但全社会的工资收入要达到发达国家水平，所需要的时间肯定比汽车工业长得多，同样也比房地产业长得多。房改仅十年，上海、北京的房地产就逐步和世界接轨，特别是取消内外销区别后，如果政府不采取措施的话，上海、北京房地产可以在短短几年内接近香港、东京、纽约等城市的水平，这并不存在客观障碍，而收入即使上涨再快，也跟不上这个脚步。然而，房价不可能永远无限制增长下去，当它接近和基本与世界接轨后，涨幅就会趋缓，逐步稳定，而工资收入仍然会进一步上涨，直到也接近或与世界接轨。正是这种发展和增长时间上的不均衡性，使我们今天拿发达国家和地区的一些指标来衡量我国目前的现状，常常会陷入无法解释和理解的两难，笔者认为中国房地产在目前以及今后相当一段时期内，房价收入比的走势会是发散、开放型的，剪刀差还会进一步扩大，然后会出现拐点，逐步收敛、缩小，如果完全市场化、中国的大气候没什么大改变的话，上海、北京等房改走在前面的城市，拐点大约在五~八年间出现，全国大约会在十~十五年间出现。宏观控制将使拐点推迟出现。
    在此，笔者只想着重从“相对价格”（确切地说，应该叫“政策价格”，因为我国的股市、房市还是个政策市，价格当然离不开政策。）的角度谈谈近几年为什么房价会飞速上涨。
    近日，江西赣州房地局长撰文谈到房地产价格上涨问题，提到房价上涨主要是因“一是商品自身的价值；二是货币本身的价值；三是该商品的市场供求状况”造成的，从市场经济和商品价格形成机理来说，笔者完全赞同其文的主要观点（该文颇有独到见地，有兴趣不妨一读），但另外一面不容忽视的是：中国实行的并非完全市场经济，同时房地产价格的形成过程是伴随从计划经济转为市场经济的改革开放全过程逐步形成的。这个过程出现了：钢材从500元/吨，涨到 4~5000元/吨；粮食、棉花、各种农副产品都有十倍以上涨幅；大学生月工资从59元涨到3~5000元；福利房（房改房）从一、二万涨到几十万；学费、医疗费上涨数十倍。价格双轨制在归并时，会有一个从不合理、甚至疯狂到逐步理性、均衡的过程，如果拿今天的物价、大学生工资、教育费用、医疗费用、房地产价格和三十年前比，结论肯定见仁见智、褒贬不一，但是有一点是肯定的：这一切决不是个人行为的结果。
     有人把高房价归结为开发商的暴利行为；也有归结为投资者的投资、投机结果；也有归结为地方政府的追逐政绩、功利；也有归结为某些人的腐败所致，其实这只是表面现象，开发商为何能获得“暴利”？投资者为何要投资、投机房地产？地方政府为何要担“罪名”？某些地方官吏腐败的土壤是什么？结论是：历史所迫、政治所需、政策所致！
     三十年前，文革结束、百废待兴；国库空乏、百姓贫困；十亿人的泱泱大国，遭弹丸越南欺负；十年浩劫，与世界整整拉大了半个世纪的差距。在原有政治制度、经济体制的基础上，要改革、要发展，靠什么？如何搞？靠原有的工、农业基础慢慢发展？那中国要复兴、腾飞岂不是纸上谈兵、猴年马月的事！？在当时的历史、政治条件下，邓小平为首的党中央意识到中国要改革、开放、发展，唯一的出路是开放资本市场和土地市场，这就是对外开放、招商引资；创建股市、期货；推广土地联产承包责任制；发展经济特区的由来，其中哪一项没有争论、争议？改革开放早期，从地方到全国，无论招商、批租、合资，各级政府唯一能拿出来的只有资源，其中最大、最主要的资源就是土地！谁都清楚：各地村镇、各级政府、直致整个中国能在短短二十几年间取得如此大的、让世界瞠目的经济发展，说“白”了，其中最大、最直接的因素是：“卖（租）（送）”地！！！整个深圳、上海的浦东、成千上万的“开发区”、“新区”、“特区”、“保税区”是最好的明证。无可非议，这些“XX区”对当地的经济发展起了极其重要和关键的作用，但同时也为日后因土地引起的各种社会问题及权利腐败埋下了伏笔。
    房价中获利最大的是土地要素，早期房产商获得的土地，绝大多数是通过协议、廉价获得工业用地（或各种“XX区”用地），然后再改变土地使用性质来获得的，这就是现在常说的：土地“原罪”。这一“原罪”是和改革开放的历史背景分不开的。
    经济改革、国家富强；摆脱贫困、人民小康，是文革后中国最紧迫的政治需要，只有经济发展了、人民生活水平大幅提高，才能消除文革后人民群众对社会主义制度的怀疑，对共产党执政能力的怀疑，才能形成国家政治稳定、各族人民的团结。“发展是硬道理”就是最大、最重要的政治需要！如何发展？走传统、固有的发展老路显然是无法满足当时的政治需要的，必须要有超常规的“发展方式”，让现有的存量资产、资金、资源“增值”，是最简单、有效、立竿见影的途径。放开粮食、钢材、能源、土地等重要资源价格和市场；让人民币汇率、币值根据经济需要波动（如大幅贬值），从而造成原有社会资产的大幅“增值”。举例来说，当时一家企业报废的设备，却可以卖出比原来新购价格更高的价格；企业通过土地置换获得改造、更新资金。就拿上海原来住在虹镇老街、太平桥、潭子湾、陆家咀等著名棚户区的大量城市贫民来说，如果靠GDP增长、工资提高来改善生活、居住条件，一百年都够呛，政府通过土地置换、赎买式动迁，一方面居住在“四面透风、屋顶漏雨、拥挤不堪、杂乱肮脏”地区的大量居民迅速改变居住条件、一跃从城市贫民跻身小康，另一方面，上海“三年大变样”，平地耸起了陆家咀、新天地、北外滩、中远两湾城……。我们不能认为这是某个城市、某届政府、某个领导个人追求政绩的个体行为，其实这是整个国家政治需要、经济改革需要，是从上到下，遍及全国的大势所趋，各地仅是有快有慢、不平衡而已。正如一枚硬币有两面，房价大幅上涨正是社会政治需要的结果，也是二十多年经济发展过程的代价。.

现今提出转变发展模式、构建和谐社会、各项亲民政策，都离不开一个基础和前提：那就是二十多年来改革开放所带来的国富民强、雄厚财力，试想如果在1976年提出十六大以后的各种设想和政策，实践会是个什么结果！？
    仔细想一下，就不难发现、也不难找到，在二十多年的改革开放过程中，土地价格的变化轨迹、地方经济发展思路、房地产商的资产积累、个人投资、投机房地产获利，其实当时都有政策依据，也都获得当时政府、政策的支持和鼓励。就和早期买原始股，投资、投机股市获利的道理一样，如果用2006年的眼光去看 92年的股市、看待92年的股民、去评价92年的股市政策结论会如何呢？。
    谈及房地产的利润时，版本众多、一头雾水，其实，这是角度、因素、“边界条件”不同所致。从利润率来说，相对项目总投资（70%可能是银行资金）和相对自有资金，可能有数倍差距。项目总投资和资金总占有（包括土地储备、建材储备、交易）又有很大差距。帐面利润和实际利润也有很大区别，其中灰色支出、应酬、各种钱权交易的支出不一定在帐面上反映出来。房地产利润最大的获得者其实是国家，其次是地方政府、政府机构，再次是银行，然后是房地产开发商、建筑承包商、营销策划商、广告商、建材制造业及供应商等，最后是个人投资、投机者，至于腐败分子的获利另当别类。
    无可置疑，近几年，位于富豪排行榜前列的大多数是房地产开发商，所以，老百姓对房地产开发商颇有微辞。其实，房地产开发商之所以会迅速积累财富，除了早期廉价获得土地，这一土地“原罪”因素外，另一个重要原因是国家、地方政府、银行在资金政策上，为房地产开发商提供了得天独厚的条件，贷款政策上的倾斜是其它各行各业所无法相提并论的，货币回笼的方式也是其它行业所不具备的，举例来说，如果一亿资金分别投资传统制造业和投资房地产，利润率都以10% 计，传统制造业赢利一千万，但投资房地产却可以通过银行贷款和房屋预售把项目做大到五亿以上，赢利可达五千万甚至更多，即使扣除利息和灰色支出，实际利润仍然高得多。无疑，房地产的高利润同样是政策所致。
    为什么国家机构、地方政府、银行、各级官员会把血本、资金、甚至个人政治生命、官运、前途作为“赌注”压在房地产上呢？因为没有别的途径（道路建设也离不开土地和土建）比“楼宇经济”、“土地财政”获利更快、更大、更直观、更能体现“政绩”。
    国家一再声称：“政府不与民争利！”事实上，几乎所有的国家机构、机关、企业都或多或少、直接间接地拼命想从房地产上分一杯羹：增加各种繁多的税费；提高土地价格；扩大地方规划、配套标准；提高利率；强制保险、公证；提高建材、能源、基建费用；推行节能、环保、绿化…..凡此种种,看不出哪一项是有利于房屋购买者的,也看不出哪一项是有利于抑制房价或能有效降低房地产成本的，一方面强调房价太高要调控，一方面所有的相关机构明里暗里给房地产价格喂 “生长激素”，说得好听些是些江湖郎中，说得难听些岂非趁火打劫？
    无论是大城市、各省会、各部委，还是地、县甚至乡镇，近十年，全国各地几乎都建起了漂亮、豪华、现代化的政府大楼，所有地方政府、机构的做法几乎都如出一辙：先以政府名义少则几百亩、多则上千亩地大量征用农田盖办公楼，甚至集资变相盖福利房分给本单位干部、关系户。然后，一边想方设法将原有的办公楼（以前大多数是财政拨款建设的）作为商品房在房地产市场上高价出售，变为地方政府最大的小金库；另一方面，以新建政府机构为中心，规划、建设所谓“新城”，大幅提高新办公楼和集资福利房的“身价”，变相为政府机构和官员谋利。
    不少老百姓希望能公布房地产成本，其实，如果真的公布“成本”的话，也只是部分成本，即直接成本或称为土地购置加土木建安成本。实际上，仅按这个成本，根本不可能盖起房子。无法公布的是从土地征用、动迁、出让、“七通一平”、公建配套、城市规划、各项税费、货币贬值、公共福利、社区服务、基础建设、绿化环保、地方财政、银行利息……及上百项的“通关费”，只要想一下：一套100万的房子，购入三年后120万卖掉，即使不计货币贬值因素，房主居然还亏本！三年里平均每年房价名义上涨近7%，房主却没得一分利，这个交易过程房产开发商毫不沾边，也无利可图，20万哪里去了？！结论很清楚：国家、地方财政、银行占有了！这只不过是二手房的简单交易，如果是新房，国家、地方政府、银行获利远远不止这些，试想80%的国有企业、50%的股份制上市公司有如此高的赢利吗？所以，资金倾斜、政策庇护、官商腐败、沆瀣一气，也就不足为奇。
    从另一个角度看，政府如果希望房地产作为支柱产业，就必须保护大多数已购房和准备购房群众的利益，如果国家的长期住房政策导致：凡购房者一律“套牢”、“亏本”，房子变“坑子”，除非傻瓜才购房的话，很难想象房地产市场还能健康、稳定发展，甚至连房地产市场能否存在都将成为问题！那么购房者在现有政策规定下，保本、不亏的底线何在呢？简单来说，普通商品房五年内：1.5%契税,5.5%营业税,1%个调税,银行年利率6%左右,仅此几项，该商品房必须年涨幅达8~10%才能保本。超过五年该房可以免交营业税，但五年后货币贬值因素就不可忽略了，按近二十年的平均水平看，每年货币实际贬值3~5%是保守的估计。同时，因货币贬值而造成的房地产价格升高，会让房屋交易双方交纳更高的个调税和契税。换句话说，国家的经济发展政策和政治安定需要，要求房价应该且必须保持一个合理的增长幅度，否则一旦老百姓和社会财富大面积、大幅度缩水，而且，如果这种缩水是必然的、长期的，那带来的经济发展的副面影响、金融资产的社会风险、政治局面的不稳定都不是政府所希望出现和看到的。所以，当各地房价通过调控趋于稳定后，我国的GDP增长、工资收入提高、房地产价格的涨幅会逐步、同步趋于合理。按近几年的发展速度和对今后几年的预测，这个幅度大约在8~10%。以后，会随经济发展速度放缓而降低。
    还有一个不能不提的政治因素是随着我国城市化进程的发展，会出现大量城市新移民对房子的刚性需求，这些新移民自有住房拥有率越高，也就是私有财产拥有率越高，社会治安就会越好、不安定因素也就越少。而这些拥入城市的农民，原先最主要的财富就是个人的宅基地，大幅提高农民宅基地价格，是增加新移民财富、从而提高他们对城市住房购买力的唯一有效手段，农村土地价格的提高，势必促使城市土地价格的进一步上涨。由于我国价格体系的非市场化因素，以及能源、资源总体的匮乏，建材价格不会大幅回落，所以更现实的结果是：今后几年，土地价格上涨速度将大大高于建材价格上涨速度，土地价格将进一步加重其在房地产价格中的权重也将是大势所趋。同时也必将带来房地产价格的总体上涨。
    保持房地产适当的投资比例也是必要的，如果按极端情况，各大城市的居民都买房自用，任何人都没有房子可供出租，那么城市里30%左右没有自有房的人到哪里去租房呢？物以稀为贵，房租岂不涨成天价？所有的人岂不别无选择地必须去买房？满大街岂不到处是既买不起房、又租不到房的农村流动人口和城市新移民？仅上海，这个数字是400万！那会是个什么局面？城市住房25~30%的比例作为投资至少在现阶段是必要且必需的。
    调控只能调控供需，而无法调控价值，价格是价值的货币表现，同时又受市场供需的变化而波动，当价格长期偏离价值时会带来供应量的调整，使价格天平偏向另一方，每个人只不过是对政策带来的市场变化，以及价格变化作出自己的判断。
    本文还想谈一个和购买者切身相关的价格问题，即支付价格或称支付方式。
    这个价格概念其实是从期货交易引伸出来的：先付款后交房叫“期房”，先交房后付款叫“按揭”。房地产价格除了绝对价格、相对价格外，其实真正和购房者切身相关的是支付价格。假如100平方米、100万、70年使用权的房子按天付款，也就是每天每平方0.39元，100平方米每天付39元，相当三斤羊肉、一只大闸蟹、两杯咖啡、五棵大白菜价格，贵吗？或者说，房子先用，70年后再一次性支付100万。说不定那时候你一个月就挣100万，人民币就相当现今的日元，你会觉得房价高吗？当然，没有一个开发商会同意你如此付款。如果，要求所有购房者只能一次性个人付款，可以说，即使房价跌30%，现在已经购房的人中将有一多半买不起房。这些极端的例子只不过说明支付价格其实是不容忽视的。同时也说明，随着住房商品化、市场化的改革，房价的变化其实是和支付方式的变化分不开的。公积金和银行商业按揭为房价上涨提供了可能和前提（社会需求提前释放，形成需大于供）。而房价上涨又为购房者少花钱、不花钱“买房”提供了可能和前提。试举二实例：
    例一，1999年，某友拟花30万买一套商品房，笔者建议他采取公积金加商业按揭的方式，每套支付10万头期，15年期贷款60万，买了三套，自己住一套，两套出租，租金还贷。五年后房价涨到60万，他卖掉一套，收回30万本金，还银行30万。自己仍住一套，另一套继续出租，租金继续还贷，10年后他将还清其余贷款。这样一来，他等于没花钱为自己和孩子各“买”了一套商品房。
    例二，2002年，公司某员工拟买婚房，因工作时间短，经济困难。恰逢父母原住房拆迁，得30万拆迁费，当时可买一套80平方米左右的房子，笔者建议他用这笔钱作头期，60万买了一套150平方米的3房二厅的大房，一间作婚房，贷款部分由他每月归还。2004年，此房以120万卖出，买两套80平方米左右的房子，父母一套，他自己一套，每月还贷2000元左右。
    以上两例足以说明，支付价格（方式）在购房过程中的重要性，考虑到房产交易个调税和货币贬值因素，不同的支付方式当然区别就更大了。
    任何一国政府减少债务、财政赤字的有效手段是货币贬值、通货膨胀，只要看看中国的内外债额和财政收支，不难预测10年、20年后货币的增、贬走势，笔者认为中国目前的经济状况不会出现90年代俄罗斯和97年东南亚货币大幅贬值的局面，但货币贬值会选择小步舞或狐步舞的方式，总体来说，20年后，人民币贬值50%决不是耸人听闻的，那么，20年中，即使房价上涨一倍也仅保值而已。回过来看，虽然现在100万买房，但如果这笔钱等20年后贬值50% 再还，岂不相当仅花50万吗？所以，如何选择支付方式，其实是选择真正的购房价格。
    房价上涨的过程中，只有不同的投资理财，是不会出现真正的“房奴”的（个人收入完全用于消费，还是确定适当的消费、投资比例，是各人的选择）， “房奴”其实是房价滞涨、下跌，或虽然房价表面上涨，实际上完全被各种税费占去，购房人被“套牢”的产物。如果房地产每年平均上涨7%，政府能真正不与民争利，上涨获利完全归业主所有，而不是被各种税费占去，那么只要买二套房子，租金还贷，不用十年，即时卖掉一套，还清所有余款，收回本钱，轻轻松松净赚一套房子。
    正是出于以上的分析，笔者认为，如果没有进一步的国家调控或行政干预的话，上海下一轮的房价上涨将会从2007年1月1号后启动，原因很简单，从那时起，我国将向外资银行全面放开人民币业务，外资银行向境内人士发放贷款（人民币、外币）将成为现实，而外资银行的还贷方式将更加灵活，如果在境内也通行目前在国外普遍采用的不定期还贷法，也就是银行只核定贷款限额和年限，贷款人可以每月只还利息，本金不限定具体归还时间和方式，那么今天100万购房，可以10年、20年后再还，这是真正的支付价格，这会形成多少资金需求和房地产需求？有多少需求会提前释放？对房地产价格产生的影响有多大？确实不可低估。当然这只是笔者个人的分析、判断，仅供参考。.

是比较 另类,但是目前来看从租房价格和
房子价格之比较又会不同,还有空置的,
物价上涨和人民币升值的确是客观存在的.
看不懂.

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售价每天每平米仅 0.39元是不是忽略了时间价值？今天的0.39元一年、二年、二十年、七十年后的价值是多少？
关于支付方式：支付的时间是以相应的时间价值为代价的。即贷款是要要支付利息的而且利息不是固定的。外国的利息难道是固定的？银行的精算师比较老百姓哪个更精明一些？
中国房屋实际上只卖了房屋的使用权，土地归国家所有的。国外是真正的产权。价格不能同类而比。

[ 本帖最后由 约约妈 于 2007-5-30 13:39 编辑 ].