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[房产金融] 最近可能准备买房，请大家赐教，与中介、上家等打交道时需要注意什么?谢谢

1楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-4 00:15 只看此人

最近可能准备买房，请大家赐教，与中介、上家等打交道时需要注意什么?谢谢

最近可能准备买房，请大家赐教，与中介、上家等打交道时需要注意什么?谢谢
改善住宅，所以可能准备买房，大概方向是二手房。
看新闻报道，二手房买卖有很多学问。买房是一件大事，涉及的金额对我们普通打工者来说是一笔很大的资金，所以想请各位有过此经历或听说过此经历的爸爸妈妈给一些建议。在和中介、上家打交道，看房买房时需要注意些什么？
我大概会选择中原和汉宇，大家觉得可靠吗？.

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2楼waxidrag waxidrag (......) 发表于 2013-10-4 01:41 只看此人

具体给你操作的人最重要，而不是局限那个公司，对操作流程的熟悉等等，大公司相对好些可能.

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3楼hkdd hkdd (......) 发表于 2013-10-4 13:22 只看此人

中介费一开始不要全部支付完毕，等拿到产证后再说。.

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4楼花朵朵 花朵朵 (......) 发表于 2013-10-4 16:25 只看此人

作为下家的要点：
1。不要轻信中介，凡是自己多问问多跑跑
2。产调看清，不要付意向金给中介。直接和对家面对面沟通，若要签定金协议，细则要点最好同之后的合约，以防签合约时和上家最终谈不拢而出现纠纷。定金金额不宜太大。
3。中介费须合约同一天谈好立据，支付时间建议过户后当天付一半，交房后当天付另一半
4。合同的总价/几个时间点/补充协议非常重要，务必和对家仔细斟酌好，特别是贷款审税等时间，务必多留余地以免之后违约。尽量不要做鸳鸯合同
5。钱款务必直接给上家，不要通过中介转手，如可能尽量不要接受到手价格，因为上家情况未必悉数告知，也未必愿意配合你规避。如无奈接受到手价，尽量按最坏打算计算税费和可承受力，之后如能规避就是赚到和福气，千万别信中介的包票，毕竟一旦出问题还是自己要买单的。
6。在合约补充协议里约定上家户口迁出日期及违约金，一般建议尽量在过户前迁出。
7。注意贷款银行的要求，如果有上家户口必须迁出才放款的类似规定，一定要提前告知上家请他配合，如实在不行就要换贷款银行，不然交房时会有很大的纠纷。.

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5楼jiessica jiessica (......) 发表于 2013-10-4 21:08 只看此人

防止一房两卖，最好签订意向合同后就要求中介保管房产证。仔细审查合同条款，注意几个关键的时间点，比如首批付款日期，到房产交易中心交易的时间，贷款审批的时间、交房的日期。防止自己和对方违约。至于中介费我觉得中介付出劳动，也不要砍的太多。

[ 本帖最后由 jiessica 于 2013-10-4 21:13 编辑 ].

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6楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-5 20:51 只看此人

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现在上家都是要求是到手价，上家1%的中介费和下家的1%中介费都要求下家支付，我应该怎么和中介谈呢？
我个人的想法是只付自己这方的中介费1%，而且希望能打个对折，也就是0.5%，这个合适吗？.

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7楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-5 21:01 只看此人

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不好意思，有些意思自己没有领会
第2点，“细则要点最好同之后的合约”，这个指的是什么？能不能具体解释一下。另，定金金额大概多少为好呢?
第5点，现在上家要求的都是到手价，那我合同上的金额到底该填哪个呢？是上家到手价的那个价格，还是加了税费后的价格？.

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8楼舟舟家长 舟舟家长 (......) 发表于 2013-10-5 21:15 只看此人

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中介费可以还价的，7-8折一般可以获得，上家的的交付日期，一定要写好，要具体到他那天交房，哪些东西是留下的，哪些是不可破坏的，
定金是一般5万左右。
到手价是房款+中介费+税款都是你付的。
但合同上写的是房款.

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9楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-5 21:47 只看此人

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谢谢你这么及时的回答。
中介费上家不支付，都要求是下家支付，我能不能要求只付下家的中介费？
如果是以父母一方的名义买房，会有什么问题吗？我正在纠结，而且是纠结的不行，兄弟姐妹这边我这边没问题。我在考虑的是以后产证该怎么办呢？.

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10楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-6 12:34 只看此人

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但买房不像租房，小中介可信度高吗？.

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11楼waxidrag waxidrag (......) 发表于 2013-10-7 07:04 只看此人

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钱款直接给卖家，有什么讲究呢，有的中介意向金协议就有什么由中介一天之内转给卖家什么的条款，有什么风险吗.

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12楼zizi99 zizi99 (......) 发表于 2013-10-7 08:35 只看此人

中介费可以谈，我们就付了自己的1%,200多万房子总价。我们中介为了做这笔生意。在最后我们上了出租车开了一半电话过来减5000元，原价是二万出头，不过也要看你中介费总价来谈。去篱笆房产，那里帖子很多，买房达人和中介也有。要找个业务熟悉中介，我们最后因为不是满五唯一，因为弟弟说房产证上继续加母亲名字，最后审税要多缴三万税金。（但浦东卖房时产证上也是弟弟和母亲名字却没有审出来，所以没引起我们注意。）
篱笆网看看，有专业人士。

[ 本帖最后由 zizi99 于 2013-10-7 09:05 编辑 ].

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13楼zizi99 zizi99 (......) 发表于 2013-10-7 09:01 只看此人

关于意向金我是坚决不同意，但父母因为去年底急于帮弟弟置换，那个年轻中介也很卖力，最后付了一万，不过还算靠谱。总之签名付钱之前睁大双眼，买个房子也累的。父母去年看了一个夏天，大半年时间，因为要在有限的财力中买到满意房子。卖房么还碰到极品买家，差点打官司。.

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14楼cathymother cathymother (......) 发表于 2013-10-7 10:39 只看此人

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我07年买房就找的是小区对面的一个小中介，中介费减半。不过也许是我们运气好，上家和我们算半个老乡，年纪相似，见面就很聊的来，后面的所有手续都非常顺。.

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15楼舟舟家长 舟舟家长 (......) 发表于 2013-10-7 11:12 只看此人

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所有房子有关钱款，都不可以直接给现金的，所有的钱款必须你，上家，中介三方到银行去办，还必须是转账的小票，银行的小票必须写有钱是由你的账户转入上家的账户，还要中介上家写收到钱款的收据。
所有的钱款在合同里写的比中介说的晚一些，因为有些东西是你无法预计的，钱款约的晚一点，这一点，不要听中介说的有那么顺利。
小的中介叶可以的，现在一套房都是挂牌好几个中介的，你可以把附近的中介都跑遍，多问问，他们为了做生意都有折扣的，那你可能少是1-2万的中介费的。.

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16楼棋子7219 棋子7219 (......) 发表于 2013-10-7 18:37 只看此人

总结至少可以打个对折，我是建议自己找到卖家以后再找中介弄个合同，也就2000-3000快中介费吧.

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17楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-7 21:16 只看此人

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如果我通过网上银行转账可以吗？.

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18楼舟舟家长 舟舟家长 (......) 发表于 2013-10-8 21:16 只看此人

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当然不可以，你要贷款的话，担保公司也不给办啊!而且你这么，要中介怎么证明你给钱了哪！上银行就几小时的事。又没后顾之忧

[ 本帖最后由舟舟家长于 2013-10-8 21:17 编辑 ].

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19楼tczpingping tczpingping (开心) 发表于 2013-10-8 21:38 只看此人

关于房子的钱款，不要怕麻烦，必须卖家，买家，中介一起去银行办理。让卖家写收据，签上三家的大名。付了定金，就要卖家把房产证放在中介那里。
签订合同的话，看好房产证上有几个人，必须所有的人都到场，亲自签名。
如果是二手房，关于房子里的固定装修，家用电器，写得具体点归谁。
刚开始不要怕麻烦，都写写清楚，省得将来扯皮。
如果要贷款，时间上要多预留，要不然过了时间，人家又找借口搞来搞去。.

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20楼猫宝妈妈 猫宝妈妈 (......) 发表于 2013-10-8 22:01 只看此人

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建议你买一手房，二手房肯定有这里那里的问题的，房东不会说你是不知道的.

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21楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-8 22:33 只看此人

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1、自己的房子一定要先有买家签合同的时候，再去看房子。我以我的亲身经历告诉你，这有多么的重要。我们的下家有套小房子，按道理说非常好卖，但是就是由于看中了我们的房子，并签了协议，所以自然而然着急卖掉自己的房子，结果比理想价位低了10几万，那可是真金白银啊，足够一套卫浴和厨房间的改造款了；
2、看房肯定要多看几套，自己的支付能力要把持住，好房子谁都喜欢，价钱也高。同一套房子可能在不同的中介挂牌不一样的，所以如果看中了一套，要多几家中介问问，确定最终价格；
3、如果有贷款，现在是年底，银行的房贷几乎都不接了，所以要有心理准备，付款最后期限最好定在明年春节后；
4、如果LZ资金充裕，上家急于出手，可给中介一点好处，让他从中讲价，如果遇到优质中介，这价格真的是能省出来的；
5、居间协议很重要，除了房价，中介费一定要谈好的，中介费最低能到10000至20000之间（别提打折不打折的），一般都在过户那天结清，我是定在交房那天结清的，可以分期付掉，看你们的本事了；
6、买房卖房切记切记，不能急，心急吃不了热豆腐，这是真理；
7、如果有贷款，最后都会卡在签贷款合同上，业务员故意拖延时间，让你们淘点好处，不过跟几百万的房子比起来，都是小意思，就当请客了吧。
二手房有它的优点，如果足够老道，当然是二手房居住舒适了。
一手房省心，但是大多太偏远，交通不好，LZ要想好。
我今年倒腾好几套了，经验多多，可以私信我聊聊。.

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22楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-8 22:36 只看此人

我不建议你选择中原和汉语，中介费超难讲的，可以找小一点的正规的公司，中介费便宜不说，得到的服务是一样的，卖房这点事没啥技术含量的，如果LZ买的只是普通公寓，如果是别墅，还有另一套讲究的。.

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23楼去远方 去远方 (......) 发表于 2013-10-9 10:34 只看此人

引用:

原帖由 coco琪琪 于 2013-10-8 22:33 发表 $\"\"$
1、自己的房子一定要先有买家签合同的时候，再去看房子。我以我的亲身经历告诉你，这有多么的重要。我们的下家有套小房子，按道理说非常好卖，但是就是由于看中了我们的房子，并签了协议，所以自然而然着急卖掉自己的 ...

也刚刚倒腾好房子，同意1,2，5,6
3和7都是贷款问题，建议自己直接去银行问，多找几家银行，你会有完全不一样的感觉，完全不是外面讲的那样。特别是你自己主要资金存放的银行，现在有条件买房的人资金量应该不算太小，你的银行会重视的。4的话我倒不建议给中介好处，现在的业务员都想促成业务的，而且大多数房子都不会只挂一家中介，你只要别太心急，但是又要让业务员相信你是真心要买房的，业务员会努力去讲价的。
切记切记的就是贷款不能选择中介介绍的，以及中介费用就在10000~20000之间，高了就换中介。就算中原，中介费也是能谈的，一般是打4折。还有就是一定要签三方合同。.

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24楼Dino Dino (......) 发表于 2013-10-9 11:10 只看此人

请教各位，如果想买联排或双拼，有什么需要注意的吗？.

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25楼dst dst (在这里随手写下你现在的心情) 发表于 2013-10-9 12:20 只看此人

购买二手房还要注意该房产有无租约，法律规定租客有优先购买的权利。
如租约未到期，即使房东答应会对租客进行违约赔偿，也要请租客写下放弃优先购买该房产的声明，避免引起不必要的纠纷。.

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26楼草吵妈 草吵妈 (......) 发表于 2013-10-9 12:25 只看此人

我是中介费是一点也没谈下来，两个点，因为卖家签了独家委托，我又看中那房，.

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27楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 14:17 只看此人

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其它程序都一样，但是有一个多出来的就是交易中心要评估，你们要是交易中心有人或者中介能搞定，评估价格会低很多，没有门路的话，就等着交税吧！这招就是国家防止低价交易避税的。.

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28楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 14:46 只看此人

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不要网上转账。银行柜台转账，会给个小票，这个很重要。.

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29楼fay1997mama fay1997mama (......) 发表于 2013-10-9 14:48 只看此人

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我也是,付了6万大洋,心痛啊

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30楼jenny jenny (好) 发表于 2013-10-9 14:51 只看此人

lz如果看中福山总校附近3房的房子可以和我联系，不知道你预算多少，最近在做卖房的准备，中介我们可以一起商量找个双方可以认可的，银行贷款方面我去问问朋友那里，最近了解了下买房和卖房过程，真心麻烦.

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31楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-9 20:30 只看此人

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你指的这个业务员是指银行办贷款的业务员还是中介办贷款的业务员？.

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32楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-9 20:34 只看此人

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你觉得自己去办贷款，批准的可能性大吗？.

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33楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-9 20:34 只看此人

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这个另一套讲究指的是什么呢？.

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34楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-9 20:37 只看此人

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谢谢！我暂时不需要那里的房子，如果有朋友需要，我让他们找你。

是的，正如你所说，买房卖房真心麻烦！所以我开贴要向大家请教。

[ 本帖最后由雨点于 2013-10-9 20:39 编辑 ].

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35楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-9 20:41 只看此人

我现在看中的房子是二手房，不过是毛胚，没住过人。

上家好像还没办产证，他不是满五唯一。不知道这种情况，他可以把房子过户给我吗？我不是很懂

我关心的是如果可以操作，是不是交的税会少些？.

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36楼jenny jenny (好) 发表于 2013-10-9 21:03 只看此人

办产证还要交契税3%的，不满5年按理又要交差额税5.65%，不唯一普通的还要交个税1%，没产证暂时还不能过户的.

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37楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 21:09 只看此人

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当然是银行的，不要找中介，即使他给你们牵了线，完全可以跳过中介。贷款的事情最好不要跟中介有任何联系，即使是专门的贷款公司，也可以跳过，他们只是帮你联系上了关系，剩下的都是你们的事了。.

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38楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 21:10 只看此人

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别墅和普通公寓房有些程序不一样.

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39楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 21:16 只看此人

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你的胆子真大，他没有产证，那么还不是房屋的主人，你不怕他一房两卖吗？你不怕他压根就不是房东？不满五唯一，税费是相当高的，你们完全可以再选择，或者多备几个方案。要知道，连产证都没办下来的人，就急着买房子，我觉得有问题哎！我的第一套房子，原房东欠了一屁股债，最后房子卖了，债主找上门了，我手一掐腰，谁敢过来，试试？

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40楼coco琪琪 coco琪琪 (......) 发表于 2013-10-9 21:17 只看此人

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要相信自己，你也是银行的财神爷的。

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41楼去远方 去远方 (......) 发表于 2013-10-9 21:32 只看此人

引用:

原帖由雨点于 2013-10-9 20:34 发表 $\"\"$
你觉得自己去办贷款，批准的可能性大吗？

只要你自己的资质是符合要求的，完全可以批下来啊，别听那些中介忽悠。.

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42楼去远方 去远方 (......) 发表于 2013-10-9 21:40 只看此人

引用:

原帖由雨点于 2013-10-9 20:41 发表 $\"\"$
上家好像还没办产证，他不是满五唯一。不知道这种情况，他可以把房子过户给我吗？我不是很懂

我关心的是如果可以操作，是不是交的税会少些？

这个要看具体情况的，要你自己小心了解，没有这方面的经验，但是听说过这种操作。就是比如，房产公司的员工，从公司买了一手房，然后不办产证，等找好下家，你出他一笔钱，去房产公司把登记的名字改掉，然后你去办产证，相当于一手房。但是这个估计谁都没经验，风险怎样，怎样规避都不清楚。.

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43楼jenny jenny (好) 发表于 2013-10-9 21:49 只看此人

上述的情况一般是内部人员只付了定金，加价转手卖给你，相当于你去买了一手房的情况，既然公司内部操作不规范允许转名字的现象存在，那么他就可以帮助你继续操作下去的。.

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44楼草吵妈 草吵妈 (......) 发表于 2013-10-9 23:22 只看此人

引用:

原帖由雨点于 2013-10-9 20:34 发表 $\"\"$
你觉得自己去办贷款，批准的可能性大吗？

贷款可以自己办，找银行先了解需要的资料，以及需要卖家配合的事项，然后根据资料准备就可以了，一般有理财的大网点，都受理的.

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45楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-10 00:35 只看此人

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可是据我了解这个房子是2009年就对外销售了，难道这个房子的大部分房款就一直空着，不交，不知道我的表述对不对.

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46楼jenny jenny (好) 发表于 2013-10-10 13:06 只看此人

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你的具体情况我不太了解，我不能乱讲，楼盘开盘不等于还是你的那栋楼开售，交房有先后的，挂名头的情况还是有的，要看公司内部管得严不严，能不能改名字了，一般能操作的也不会是普通的销售，所以拖个一年半载是有的。.

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47楼雨点 雨点 (......) 发表于 2013-10-10 20:27 只看此人

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这水还挺深的，还真不了解.

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我现在看中的房子是二手房，不过是毛胚，没住过人。

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