1楼soo-goo
(佛罗里达州的高中)
发表于 2009-10-16 23:48
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一位新上海人的投资房产经历和看法：2009年-2012年房产将是又一个发展周期
转自安家网：
谈谈我的投资经历和我对今后房产市场的看法：2009年-2012年房产将是又一个发展周期 Post By：2009-9-9 11:52:57
谈谈我的投资经历和我对今后房产市场的看法。我认为2009年-2012年房产将是又一个发展周期
我的投资经历
在安家，投资领域高人多，如眼光独到且长远的地图在低潮投资天安、世茂湖滨，zzww22早期投资仁恒，等等等等，他们的成功案例在安家有目共睹。本人作为投资晚辈说实在在此显摆总觉得有点不好意思。
不过我在前面既然说出自己的看法，如果没有具体事例根本说明不了什么问题，所以今天我才有谈谈自己的房产投资经历的想法。另外我也想借此机会总结一下自己的投资，以便使自己的思维更清晰，因为这么多年下来也没有具体回忆自己的投资经历。还有练练自己的写作水平，我非常清楚这是我的弱项。
首先我向各位简单介绍下我自己，我是zj人，2002年10月份开始投资上海房产。目前在上海，以后还会在上海，因为我喜爱上海，那么我现在应该也算是个新上海人吧。
因为我对今后的房产市场很有信心，目前我手中持有房产几套，小的100平公寓，大的400多平别墅，基本上是中、高档房产。按目前的市值差不多是当初投入的40-50倍。
请一些没有买房的朋友不要记恨我们，请你们能谅解，房产投资和创业没有两样，风险大也很辛苦，一般情况下你要付出很多才有回报，除非你是个很有背景或出生于资产雄厚的家庭。
废话少说。
我为什么投资房产？
我是根据哪些依据投资房产的？
我在投资房产的运作手段怎样？
以下是我着重谈的三点
我为什么投资房产
我的家庭很普通，爸爸妈妈都是非常普通的工人，家里100多平的破旧房屋是前辈流下的。小时候每当看到别人住的是新房或者好几层的楼房非常的羡慕，长大后能住上又高又大的新房是我从小的梦想。
我从小就爱房产，长大了这个爱好始终没变。
一个人对于你所喜爱的事情，你就会很有兴趣去干，去研究，而且会很执著，不厌其烦。
大家都清楚，长期投资房产，你必须面对的是长期经常的物色房源、装修、租房、买卖……如果你不喜爱，你就会觉得非常麻烦。
所以，难怪有些人一生买过一套房装修过一次家他就认为够了，下次再也不这么折腾了。
因此，对于房产的特别喜爱，使我对投资房产产生浓厚的兴趣。
我是根据哪些依据投资房产的
因为不同的时间段，你所选择的依据也不同。
从02年开始至现在，我投资的大手笔总共两次。
一次是2002年-2003年
另一次就是2008年-2009年4月份。
第一次，2002年，当时看中的是丰厚的租金回报。
由于我妹妹生活在上海，经她和朋友的推荐，02年到上海买房，当时的想法非常简单，就是以后为小孩能到上海买房。
最初的想法是买一套60-70万的，50%以上首付。
zj老家留套自己和父母同住。
首付款需卖掉另一套房。
当我到上海看房并了解到，60-70万的房租金是4500-5000左右，回报率8%左右。
当时总价70万的房子，首付20%，30年的贷款。首付14万，每月等额还贷只需2800元左右，2800元中还包含大量的本金。租金减去还贷还有2000元左右的收入，这样的好事何乐而不为呢？
于是我作了这样的决定：卖掉我和我父母的所有房源，并另借了部分，凑起来所有的款全部在上海买房。
全部20%，30年的贷款。
因此02年-03年我买了N套房。
老家没有房产了，我们租房住，父母也租房住。
关于投资说起来容易，想想也是容易的，但是真的做起来难
回头看看容易，但是望前看你能辨清方向难上加难。
关于整个计划的实施过程非常困难。
说实话家里根本没有现钱。
你得把家里所有的财产处理，
你要做通父母的工作（还好我父母很开通，并非常主动），
要做好老婆的工作
还有房子的变现的问题
买好到交房也有一二年，期间的按揭怎么付？
交房以后怎么装修？装修这么大一笔钱怎样解决？
这一切的一切，一道道的门槛，如果你不执着，没有恒心，你是无法完成的。在此就不多说了。
机不可失，你不能等你的房产全部卖掉再到上海买房，否则价格已经涨到天上去了。
你必须短时间拿到拿到现金去实施你的计划。
关于变现的问题我以后会在我运作手段中谈到
第二次，2008年-2009年4月，强烈的通货膨胀预期，加大了我的房产投资
事到如今，关于我2002年的手笔在坐的可能没有一个不承认是非常成功的。
但是话说回来，过去的成功例子非常多，只要安家朋友愿意讲，可能几天几夜都讲不完，所以也没什么了不起，我拿2002年说事等于在放马后炮、在拿着以前股市曲线图讲故事。
关键是以后市场会走向何方？你应该怎样面对以后变幻莫测的市场？并且采取怎样的手段应付以后的市场？
这些应该是最最关键的问题，也是我们大家一直探索的问题，应该也是有些朋友想知道我到底如何操作的？
有一点我不得不承认，关于09年这段时间的大幅上涨，3-4个月的市场根本说明不了什么问题，也说明不了以后市场走向何方。他还需要我们去判断去预测。
关于以后的市场怎样走，我在前面的论点已经非常清楚了，我非常相信自己的判断，并且在08年底-09年4月之前采取了行动。
由于02-03年的大手笔，透支了我以后几年买房的能力，因此，在以后的这段时间里，基本以打理这些房产为主。
02、03年买的期房，基本04-05年交房，然后基本以装修、租房为主。期间也卖出小部分，目的是应付装修、按揭、还有置换。
时间过的非常快，一下就到07年底了，这时我基本没什么负担了，房租除了按揭还多出来一家人的生活费。于是我非常坚决辞去了一份不错的工作（老婆已经好几年没工作了，因为当时我上班，这些房产需要料理，小孩小也需要照顾），目的是有足够时间为了以后市场机遇作准备。
以后大家就非常清楚了，08年的世界金融危机，国家大幅降息，石油最底跌到30几美圆，国家放宽了购房要求，国家大量发行货币等等。搞的人心惶惶，大多数人都以为天要踏下来了，房价将要长时间大幅下调。
黎明前的黑暗。
而我认为机遇将要到来，目前物价基本已经到了最底点，以后很长的时间物价将持续上涨。
于是08年下半年开始看盘，09年初开始动手。到4月份止全部完成购房计划。买房总额1000多万，首付都是30-40%。可以说我这些房完全在本次市场还没有丝毫上涨且有一定优惠的情况下购买的。
我不但自己买了，也专门请客吃饭，鼓动我十几个同学买，还有自己的兄弟姐妹。连我自己总共买了2、30套。实际上他们买我一点好处都没有，要问我为什么？我到现在也说不清楚。
请不要笑话我，这次买房我现钱还是没有，拿了两套房作抵押，借贷的钱作首付的。
并做了个时间差，没有急于将两套房脱手。于6月份才将两套房挂牌出售，一套6月底成交，另一套到目前还没成交。
因为前段时间房价上涨过快，7月份市场开始观望，到目前也是这样。不过次新房挂牌价7-9月上升1000-2000元。
因为我是中高档次房，看房的基本以置换为主，大部分初次购房的已经无能为力了。最近这段时间看房的明显增多。
我深人市场，一些情况还是比较清楚的。
说实话，我这次的投资相对来说不算很大，也没冒太大的风险。因为我02年的那些房产升值已经非常大了。所以压力和02年是无法相比的，如果说压力的话，就是目前还有套房没出手，现钱比较紧张。
OK，我对于2009年以后的市场是这么判断的，行动上完全按自己的判断去做了，以后的市场拭目以待吧。
我在投资房产的运作手段怎样？
我在房产投资的运作手段主要有三个方面策略：
1、资金的运作策略
2、房产的运作策略
3、风险的控制策略
资金的运作策略
时间就是金钱。02年，从我决定买房的那天起，我就迅速投入，我往往采取的速战速决的方式，往往买1、2套用1、2天的时间就下定了。
这样对资金的要求很高，我采取的是房产抵押贷款的策略。
还好那时房产抵押贷款很方便，一般情况半个月就搞定。
由于当时我判断房价在高速上涨中，所以上海买房后，我并不急于将老家的两套房出售，而是等了整整一年才出售。
当时的市场大家非常清楚，一年时间上海的房价涨了不少，浙江的房价也涨了不少，而我付出的仅仅是很少的利息。
所以08-09年初我买房同样采取这样的办法，之前我已经谈过了。
我之所以采取这样的方法，虽然资金有点压力，但利是比较大的。我可以举个例：
其中一套房，08年市场价230万，当时是最低潮，观望气氛非常浓，如果你硬要出手的话有可能180万左右才能成交。
如果将这套房放09年6、7月卖，市场价已涨到300万，现实点300万马上出手比较难，那么280万成交。
因此，这套房今年6、7月份卖和08年卖整整多出100万。
房产的运作策略
自从我买房起，从来没想过要抄短线。
02年我看中的是长期的租金收益，因此交房以后马上装修，平均每套房装修成本10万。装修后尽快出租。因为我需要他养房。
关于08-09年初所购房源，要明年才能交房，交房以后怎样？说实话我还没有仔细考虑过。但是有一点我是肯定的，近3年是不会出手的。
风险的控制策略
我在整个的房产投资过程中，资金链运作的非常紧。但是，风险都掌握在我可控范围内。
每次作出重大的决策之前，我会将最糟糕情况考虑进去。
因此，我可以保证风险是没有的。
02年我考虑的是租金，我租金平均5000元/套，按揭2800，我有2000元/套的收入。
房价我根本不考虑他涨还是跌，哪怕房价跌到每套10万，我每月每套2000元的租金不会少吧？
30年以后还是我的房，且是已经没有贷款的房了。
如果租金下跌也没有关系，总不可能每套跌2000元吧。
事实证明我的策略对的。
06-07年10次加息，其中一套2房每月按揭从2800提高到3500，但是这套房租也涨到6500元/月。
这样每月平均一套房的租金收入3000元/套左右。
08年金融危机爆发，我不但没受的影响。而且利息大幅下降，而且还打7折，月按揭才2700，房租却保持在6500/月。
这样平均每套的租金收入3800。
08-09年初所购房产，更没有什么风险了，涨了更好，跌了也没太大的关系，心态好点就可以。因为之前所购房产已经涨的很高了，资金实力可以足够抵抗风险。
我对今后房产市场的看法。我认为2009年-2012年房产将是又一个发展周期
时间过的真快，转眼半年多过去了。这半年多楼市大不平静。与2008年整年的萧条情景不同，今年4月楼市“小阳春”开始，直至5月以后高歌猛进。
对于年初以来的楼市股市疯狂表现，之前绝大多数专家学者的预测都使人大跌眼镜。
为什么这些所谓的专家和学者的预测和现实会相差十万八千里？
我是这么认为的，他们的分析往往从理性的角度出发，而楼市和股市往往是非理性的，不讲道理的。
那么上半年疯狂上涨的原因是什么？我总结主要原因有3点：
1、旺盛的刚性需求和有效供应不足
2、利好的宏观政策面，充裕的流动性
3、强烈的通胀预期
过去的已经明了，下半年市场走势如何？我想这个问题是大家急切关注的。
那么，今年下半年楼市是向上还是往下？我认为最主要的看2点：
1、宏观政策面是否有大的变化？
2、通胀预期是否还存在？
关于国家宏观政策面，最近政府已多次表态，目前世界经济尚处于恢复阶段，国内生产领域还处于底部，为保增长，下半年继续采取宽松的货币政策，保持政策的稳定。
今年上半年国家发了7.5万亿的贷款，下半年估计还有3万亿的指标。
宽松的货币政策给社会投入了大量现金，由于钱放在银行里和股市里都不会放心，因此大多数都会投入到楼市。
大家都非常清楚，有一点国家强调，防止过多的资金流入到楼市和股市，如提高第二套房首付和上浮10%利率。
防止过多的资金流入楼市，谈何容易？
由于企业生产过剩，利润微薄，很多企业老板会以生产经营所需的名义贷款，拿这部分贷款投入到高利润的楼市当中。不满各位，我所认识的老板多多少少都是这么干的。
总之，只要流动性充足，你无法控制资金的流向，他会以任何方式、各种办法流进楼市。
关于通胀预期。
去年的今天国际石油145美元左右，现在70美元左右。
如果物价跟去年同期相比，现在的物价是负增长。
和去年上半年相比，现在通货紧缩物价上升，也就是所谓的通货膨胀预期。
但是现在的物价和今年初，也就是和跌价以后的物价相比，通货膨胀已经成为现实，而不是现在大家普遍认为的通货膨胀预期了。
今天，我大胆的认为：通货膨胀已经来临。
因此，我认为今年下半年的楼市将继续上涨。但是涨幅会变小。如果将上半年涨幅比喻坐电梯，那么，下半年很可能就是爬楼梯。
原因很简单，楼市进入7月，很多城市普遍反映，需求已明显减少。
对于目前刚性需求的减少，我是这么认为的：一是宿量上涨，二是阶段性的高位盘整。
由于之前涨幅过大，相当部分的刚性需求暂时受到压抑。但是，只是暂时现象，盘整一下又会进入，大势所趋，任何人都
无法改变的。但是经过了上半年大幅上涨的楼市下半年继续大涨的可能性非常小。
以上我只分析了今年下半的楼市。股市投资是短期行为，而楼市是中长期的。
对于以后长时期房产市场我认为总体还是向上的。
可能有朋友会说，大部分人都买不起房，怎么可能回暖？怎么促进自住消费？
这个问题要从几方面来看。
一、由于这轮房地产狂热，大多数人的购房心里价位已经大大提高了。
二、目前的供应量不大，新增不多，而对房屋的需求却是在不断产生的。
三、通货膨胀预的来临。
四、非常重要一点，土地市场的快速回暖，地王不断产生。
因此，3年之后，再来看目前的房价，很可能大家就会觉得非常低。
以下是我具体预测的有关数据：
很多朋友会问,目前房价已经这么高了，接下去走势如何？最近成交量也下来了.房价是否要降了？该如何操作?
由于4-7月份房价上涨过过快，从7月份开始观望，成交明显减少。但是我认为，只有这样，市场才是正常的，否则一路上扬那才不正常。
大家千万不要天真认为，房价会由此而下，这是不可能的。只有盘整多长时间？盘整以后又有多少涨幅的问题。接下来我预测下将有多长时间的观望期，接下来的涨幅有多少？
我认为观望期应该在7月-9月。
9月下旬开始回暖，10.1国庆是转折点，10-11月，将会有5-10%左右的涨幅。
然后又会进入盘整观望，一直到春节。
明年春节以后又会慢慢回暖，明年2010年一整年的房价涨幅估计20%左右。2011年的涨幅估计30左右。2012年房价相当于目前的2倍左右。
以上我预测的是中、高档次的房源，目前6万以上豪宅由于今年8-9月涨幅过大，今后涨幅可能会比较小甚至部分盘整很长的时间。
总之，今后豪宅的昂贵价格将带动中低端、中高端，即6万/平以下的房价上涨，而决不可能价格低的把价格高的拉下。
我只判断到第3年年底的价格，以后涨还是跌就很难判断，因为他的发展有个周期。
我认为08年世界金融危机后，09年开始，房地产发展又是一个周期的开始，而非07年的延续，这个周期估计4年，即使2009年1-2012年。
总之，未来3年，房价涨多跌少，期间不免有小波段，但是还是总体向上的。
大家拭目以待。.
